房地產狀況調整的內容(掌握)

　　房地產狀況調整可以分為區(qū)位狀況調整、實物狀況調整和權益狀況調整。

　　(一)區(qū)位狀況調整的內容

　　區(qū)位狀況是對房地產價格有影響的房地產區(qū)位因素的狀況。區(qū)位狀況調整是使可比實例在自身區(qū)位狀況下的價格成為在估價對象區(qū)位狀況下的價格的處理。

　　區(qū)位狀況調整的內容主要有位置(包括所處的方位、與相關場所的距離、臨街狀況、朝向等)、交通(包括進、出的方便程度等)、外部配套設施(包括基礎設施和公共服務設施)、周圍環(huán)境(包括自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀)等影響房地產價格的因素。

　　(二)實物狀況調整的內容

　　實物狀況是對房地產價格有影響的房地產實物因素的狀況。實物狀況調整是使可比實例在自身實物狀況下的價格成為在估價對象實物狀況下的價格的處理。

　　實物狀況調整的內容很多，對土地來說，主要有土地面積、形狀、地形、地勢、地質、土壤、開發(fā)程度等影響房地產價格的因素;對建筑物來說，主要有建筑規(guī)模、建筑結構、設施設備、裝飾裝修、空間布局、防水、保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照、外觀、新舊程度等影響房地產價格的因素。

　　(三)權益狀況調整的內容

　　權益狀況是對房地產價格有影響的房地產權益因素的狀況。權益狀況調整是使可比實例在自身權益狀況下的價格成為在估價對象權益狀況下的價格的處理。

　　由于在選取可比實例時要求可比實例的權利性質與估價對象的權利性質相同，所以權益狀況調整的內容主要有規(guī)劃條件(如容積率)、土地使用期限、共有情況、用益物權設立情況、擔保物權設立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費情況、查封等形式限制權利情況、權屬清晰情況等影響房地產價格的因素。

　　在實際估價中，遇到最多的是土地使用期限調整，其調整的具體方法參見本書第六章“收益法及其運用”的有關內容。