房估知識點：估價方法的選用

（一）房地產權屬發(fā)生轉移的估價

房地產權屬發(fā)生轉移，在估價時均按照房地產轉讓方式處理。企業(yè)在合資、合作時，一般應根據(jù)新設立公司的有關合資、合作協(xié)議，以及相應的可行性研究報告，來分析房地產用途是否發(fā)生轉變。

如發(fā)生用途轉變，則在符合城市規(guī)劃要求的前提下，分析考察項目的未來發(fā)展和經濟效益情況，同時綜合考慮更新改造的費用成本（含可能有的土地用途變更而需調整的土地出讓金等），采用假設開發(fā)法和收益法進行估價；如果繼續(xù)使用，即不轉變用途，則在充分考慮項目的預期發(fā)展的可行性前提下，采用比較法和成本法進行估價。

破產清算的房地產估價與抵押物處置類似，屬于強制處分。由于是出于迅速變現(xiàn)的需要，購買者的選擇范圍受到限制，其交易情況屬非正常的公開市場交易，因此可能實現(xiàn)的市場價值較公開市場價值低很多，其估價結果可低于市場價值。

（二）房地產權屬不發(fā)生轉移的估價

這一類房地產估價主要用于企業(yè)在聯(lián)營活動中，確定以房地產作為出資的出資方的分配比例。因此，估價時要充分考慮聯(lián)營各方協(xié)議的具體條件，結合房地產的未來使用方式進行估價。估價方法視具體情況一般可用比較法、成本法和收益法。

2017年房地產估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學員備考，建設工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點，用于考生日常學習參考，祝大家學習愉快、考試順利！